Как оценить конюшню или конный клуб?
1
Общие черты
Как оценить конюшню или конный клуб?
Начну серию постов о сложных случаях оценки недвижимости. Конные клубы возьму как хороший, показательный пример - они распространены и популярны, и они разительно отличаются друг от друга абсолютно во всех аспектах, в том числе невидимых для гостей. Кроме того, конные клубы - это место, где неразрывно соприкасаются холодный расчёт и ярчайшие эмоции. А ещё их стоимость варьируется от нескольких миллионов до нескольких сотен миллионов рублей, и ошибиться в оценке очень легко.
Для удобства весь материал разобью на части и буду постепенно публиковать.
Найти все посты по этой теме можно ВКонтакте по отдельному хештегу: #Менеджер_проКСК
Итак, часть 1: о чём пойдёт речь?
Для упрощения все рассматриваемые объекты я буду называть "конными клубами", независимо от масштаба. "Конюшнями" технически являются только здания, где проживают лошади, а полноценными конно-спортивными центрами являются далеко не все конные клубы.
Базово, для тех, кто никогда не был в конных клубах. Конюшня — место, где живут лошади. Лошади бывают сельскохозяйственные, прокатные и спортивные. Мой материал будет посвящен, соответственно, спортивным и прокатным конным клубам. Про сельскохозяйственные конюшни я упомяну лишь вкратце где-нибудь в процессе, поскольку с точки зрения оценки недвижимости такие объекты ничего сложного и интересного из себя не представляют.
В конных клубах стоят и тренируются лошади, на которых выступают спортсмены. Это ОЧЕНЬ дорогой вид спорта. Но при этом безумно красивый и необычный. Ещё в конных клубах держат прокатных лошадей, на которых катают и немножко тренируют на первых порах всех желающих.
Соответственно, база любого конного клуба — это конюшня, где непосредственно живут лошади, и инфраструктура вокруг этой конюшни. Инфраструктура начинается от жилой пристройки к конюшне — крохотной комнатки с санузлом и кухней — и доходит до огромных (несколько тысяч квадратных метров) закрытых манежей, где проходят международные конные соревнования, на которые в качестве почётных гостей приезжают послы иностранных государств. А дополнением к таким сооружениям становятся полноценные гостиницы и ветеринарные клиники, то есть полноценные виды бизнеса здесь будут только придатком к главному.
В следующей части также базово разберу, что приносит доходы конным клубам.
Начну серию постов о сложных случаях оценки недвижимости. Конные клубы возьму как хороший, показательный пример - они распространены и популярны, и они разительно отличаются друг от друга абсолютно во всех аспектах, в том числе невидимых для гостей. Кроме того, конные клубы - это место, где неразрывно соприкасаются холодный расчёт и ярчайшие эмоции. А ещё их стоимость варьируется от нескольких миллионов до нескольких сотен миллионов рублей, и ошибиться в оценке очень легко.
Для удобства весь материал разобью на части и буду постепенно публиковать.
Найти все посты по этой теме можно ВКонтакте по отдельному хештегу: #Менеджер_проКСК
Итак, часть 1: о чём пойдёт речь?
Для упрощения все рассматриваемые объекты я буду называть "конными клубами", независимо от масштаба. "Конюшнями" технически являются только здания, где проживают лошади, а полноценными конно-спортивными центрами являются далеко не все конные клубы.
Базово, для тех, кто никогда не был в конных клубах. Конюшня — место, где живут лошади. Лошади бывают сельскохозяйственные, прокатные и спортивные. Мой материал будет посвящен, соответственно, спортивным и прокатным конным клубам. Про сельскохозяйственные конюшни я упомяну лишь вкратце где-нибудь в процессе, поскольку с точки зрения оценки недвижимости такие объекты ничего сложного и интересного из себя не представляют.
В конных клубах стоят и тренируются лошади, на которых выступают спортсмены. Это ОЧЕНЬ дорогой вид спорта. Но при этом безумно красивый и необычный. Ещё в конных клубах держат прокатных лошадей, на которых катают и немножко тренируют на первых порах всех желающих.
Соответственно, база любого конного клуба — это конюшня, где непосредственно живут лошади, и инфраструктура вокруг этой конюшни. Инфраструктура начинается от жилой пристройки к конюшне — крохотной комнатки с санузлом и кухней — и доходит до огромных (несколько тысяч квадратных метров) закрытых манежей, где проходят международные конные соревнования, на которые в качестве почётных гостей приезжают послы иностранных государств. А дополнением к таким сооружениям становятся полноценные гостиницы и ветеринарные клиники, то есть полноценные виды бизнеса здесь будут только придатком к главному.
В следующей части также базово разберу, что приносит доходы конным клубам.
2
Про доходы конных клубов
Я уже писал, что конный спорт — очень дорогое удовольствие. Даже просто купить лошадь и время от времени приезжать, кататься на ней или чтобы дети ездили, это очень и очень дорого. Поэтому у конных клубов, даже у самых дешёвых, аудитория всегда платит.
Теперь про доходы.
(здесь в основном цифры из Московского региона, но суть не меняется)
Базовый доход у конных клубов — сдача в аренду денников, то есть мест, где будет жить лошадь. Внешне это выглядит так — большое здание, конюшня, по центру длинный коридор, а по бокам "комнатки" по 10-12м2, в которых лошади проводят основное время — денники. В них есть поилка (раковина с рычагом, на который лошадь сама давит и наливает себе воду; или же просто ведро с водой в конюшнях попроще), сено, и небольшое окошко для вентиляции. Собственно всё :) Всё остальное — это общие пространства. А стоит этот уголочек, в пересчёте на традиционные для арендного бизнес рубли за м2 в месяц, от 3тыс/м2/мес до 8-9тыс/м2/мес, то есть один обычный денник стоит от 30-35 тысяч и до 80-90 тысяч в месяц. Теперь можно открыть сайты объявлений, посмотреть на площадь квартир в аренду, их ремонт и мебель, арендную ставку и подумать, где мы свернули не туда :)
Это лёгкая ирония, потому что на самом деле бизнес конных клубов напоминает смесь гостиничного бизнеса и классического арендного. С последним их объединяют длительные сроки аренды — лошади годами стоят в одних и тех же конных клубах, на 2-3 дня никто не арендует, поэтому как и в арендном бизнесе доходы можно планировать на длительный период вперёд.
С гостиницами у конных клубов сходство в том, что деньги приносят в основном "номера", а содержать и оплачивать нужно всё поместье с территорией вместе. У самых маленьких конных клубов территория занимает полгектара/гектар, у крупных — гектары, а самых крупных - десятки гектар, и за всё нужно платить. И за всех тоже — без персонала никуда в этом деле.
Если хотя бы половина площади приносила хотя бы по минимуму, 2-3тыс за м2 в месяц, конные клубы стали бы золотой жилой. Но фактически очень большие (и основные!) деньги приносит лишь малая доля от всей площади, а остальное только требует денег на содержание.
Также как у гостиниц, у конных клубов есть дополнительные источники дохода. Самое простое и базовое — уход за лошадью, выгул и дополнительное питание. Затем услуги ветеринара и тренера. Более-менее средний конный клуб уже в состоянии проводить соревнования, а это организация мероприятий, плюс дополнительный бизнес в виде общественного питания. На уровне повыше начинают появляться гостиничные номера (а ещё выше — полноценные гостиницы разного масштаба). Когда конный клуб проводит спортивные мероприятия, то место проведения он сдаёт в аренду не только под конные мероприятия, но и смежных направлений — у собачников и кошатников тоже деньги есть, и им тоже хочется приехать пообщаться с единомышленниками, и какую-нибудь медальку получить.
Таким образом доход конных клубов на старте формируется из классической долгосрочной аренды, а затем, по мере увеличения масштабов, обрастает дополнительными источниками доходов.
И здесь пошли первые нюансы:
Нюанс №1
Когда конный клуб выставляется на продажу, первым делом рассказывают о количестве денников и потенциальных доходах. Числа могут действительно впечатлить на фоне цены за конный клуб. Но очень важно правильно считать расходы и выявить недостатки в обслуживании — здесь вся бизнес-модель может рухнут даже при первом приближении.
Нюанс №2
Маленький конный клуб может приносить относительно пассивный арендный доход. Но чем он крупнее, тем больше придётся им заниматься, иначе высокие риски, что оттуда все разбегутся и вместо бизнеса останутся одни убытки.
Нюанс №3
Расширение конного клуба физически упирается в размеры земельного участка. На маленькой территории физически не развернуться, а значит доходы всегда будут ограниченными.
Теперь про доходы.
(здесь в основном цифры из Московского региона, но суть не меняется)
Базовый доход у конных клубов — сдача в аренду денников, то есть мест, где будет жить лошадь. Внешне это выглядит так — большое здание, конюшня, по центру длинный коридор, а по бокам "комнатки" по 10-12м2, в которых лошади проводят основное время — денники. В них есть поилка (раковина с рычагом, на который лошадь сама давит и наливает себе воду; или же просто ведро с водой в конюшнях попроще), сено, и небольшое окошко для вентиляции. Собственно всё :) Всё остальное — это общие пространства. А стоит этот уголочек, в пересчёте на традиционные для арендного бизнес рубли за м2 в месяц, от 3тыс/м2/мес до 8-9тыс/м2/мес, то есть один обычный денник стоит от 30-35 тысяч и до 80-90 тысяч в месяц. Теперь можно открыть сайты объявлений, посмотреть на площадь квартир в аренду, их ремонт и мебель, арендную ставку и подумать, где мы свернули не туда :)
Это лёгкая ирония, потому что на самом деле бизнес конных клубов напоминает смесь гостиничного бизнеса и классического арендного. С последним их объединяют длительные сроки аренды — лошади годами стоят в одних и тех же конных клубах, на 2-3 дня никто не арендует, поэтому как и в арендном бизнесе доходы можно планировать на длительный период вперёд.
С гостиницами у конных клубов сходство в том, что деньги приносят в основном "номера", а содержать и оплачивать нужно всё поместье с территорией вместе. У самых маленьких конных клубов территория занимает полгектара/гектар, у крупных — гектары, а самых крупных - десятки гектар, и за всё нужно платить. И за всех тоже — без персонала никуда в этом деле.
Если хотя бы половина площади приносила хотя бы по минимуму, 2-3тыс за м2 в месяц, конные клубы стали бы золотой жилой. Но фактически очень большие (и основные!) деньги приносит лишь малая доля от всей площади, а остальное только требует денег на содержание.
Также как у гостиниц, у конных клубов есть дополнительные источники дохода. Самое простое и базовое — уход за лошадью, выгул и дополнительное питание. Затем услуги ветеринара и тренера. Более-менее средний конный клуб уже в состоянии проводить соревнования, а это организация мероприятий, плюс дополнительный бизнес в виде общественного питания. На уровне повыше начинают появляться гостиничные номера (а ещё выше — полноценные гостиницы разного масштаба). Когда конный клуб проводит спортивные мероприятия, то место проведения он сдаёт в аренду не только под конные мероприятия, но и смежных направлений — у собачников и кошатников тоже деньги есть, и им тоже хочется приехать пообщаться с единомышленниками, и какую-нибудь медальку получить.
Таким образом доход конных клубов на старте формируется из классической долгосрочной аренды, а затем, по мере увеличения масштабов, обрастает дополнительными источниками доходов.
И здесь пошли первые нюансы:
Нюанс №1
Когда конный клуб выставляется на продажу, первым делом рассказывают о количестве денников и потенциальных доходах. Числа могут действительно впечатлить на фоне цены за конный клуб. Но очень важно правильно считать расходы и выявить недостатки в обслуживании — здесь вся бизнес-модель может рухнут даже при первом приближении.
Нюанс №2
Маленький конный клуб может приносить относительно пассивный арендный доход. Но чем он крупнее, тем больше придётся им заниматься, иначе высокие риски, что оттуда все разбегутся и вместо бизнеса останутся одни убытки.
Нюанс №3
Расширение конного клуба физически упирается в размеры земельного участка. На маленькой территории физически не развернуться, а значит доходы всегда будут ограниченными.
3
Разновидности конных клубов
Теперь про разновидности конных клубов. Общий пост, по каждому типу отдельно буду писать далее.
На "минимальных настройках" конный клуб представляет из себя маленький земельный участок, вплоть до обычного дачного участка, со зданием конюшни на нём и отдельным домиком для проживания в нём персонала или владельца конного клуба. В общем-то на этом всё, больше там нет ничего, а по причине нехватки земли практически ничего больше и не будет.
Спортсмены в такие места своих лошадей не ставят. Там как правило стоят обычные частные лошади, к которым периодически приезжает владелец, просто покататься, и простенькие прокатные лошадки, на которых катают детей в развлечение, иногда продают как идеи для свиданий, то есть для парных покатушек.
С точки зрения бизнеса это наихудший вариант, который можно купить в этой отрасли. Как правило, купить "хоть какую-нибудь конюшенку" просят семейные фанаты лошадей, то есть дети или жена. Повторюсь, не стоит — это выброшенные деньги и большие трудности себе же, лучше и дальше приезжать кататься.
Если территория позволяет, то к конюшням и жилому домику добавляются служебные постройки, в виде складов, и минимально необходимые элементы для лошадей: левада, то есть место для выгула лошадей, и манеж, то есть закрытое пространство для тренировок. Это в принципе "must have" для любого конного клуба, и здесь уже могут ставить лошадей спортсмены начального уровня.
Эту категорию можно условно назвать "средний минус". Разновидностей таких клубов множество, но суть простая: "получше-подороже" и "похуже-подешевле". Основное, на что будут обращать внимание арендаторы — качество манежа и левады, а также хотя бы на удовлетворительном уровне управление клубом (просто чтобы лошадей не забывали кормить по расписанию, пища была нормальной, и хотя бы сами конюшни регулярно чистили — здесь всё как с мини-отелями). Качество общих пространств очень важно - это дорогое удовольствие и большие расходы, поэтому перед покупкой лучше взять с собой на осмотр разбирающегося человека. В этом моменте очень легко ошибиться и слишком переплатить за конный клуб, который на самом деле не так хорош, как заявлялся.
Следующая категория — когда у конного клуба появляется большая территория, набор общественных пространств и сооружений больше, а здания на участке построены не из самых дешёвых материалов в середине прошлого века. К примеру, манежем в предыдущем варианте частенько служит простой, дешёвый ангар, и это совершенно неудобное решение для тренировок и работы с лошадьми (хотя и такую штуку построить вовсе не в копейки обойдётся). В средней категории манежем уже должно быть специальное сооружение, не только удобное технически, но ещё и эстетически привлекательное (на фото выше как раз оно). Должны быть специальные сооружения для тренировок лошадей ("бочки"), отдельное место для ветеринара и отдельные места в конюшнях под чистку, мойку лошадей и в целом для ухода за ними.
Подробнее напишу в отдельным постах далее, но у таких клубов уже и документы по земле должны быть в порядке. В предыдущих вариантах ещё могут быть (и скорее всего только они и будут при "минимальных настройках") варианты "СНТ, ИЖС, сельхозка под поля с картошкой", то здесь уже немалые деньги даже по меркам коммерческой недвижимости, поэтому всё должно соответствовать использованию. И здесь идёт плавный переход к категории "средний плюс", когда добавляется место для соревнований и чемпионатов.
В вышенаписанном арендная плата за постой лошадей уже поднялась от начала к концу примерно в 2-3 раза и стоимость объектов тоже. Но и расходы выросли непропорционально! С растущей высокими прыжками стоимостью обслуживания клубы борются увеличением конюшен, то есть арендного потока.
Верхнюю категорию можно описать просто - это как средний, только "+++++".
На "минимальных настройках" конный клуб представляет из себя маленький земельный участок, вплоть до обычного дачного участка, со зданием конюшни на нём и отдельным домиком для проживания в нём персонала или владельца конного клуба. В общем-то на этом всё, больше там нет ничего, а по причине нехватки земли практически ничего больше и не будет.
Спортсмены в такие места своих лошадей не ставят. Там как правило стоят обычные частные лошади, к которым периодически приезжает владелец, просто покататься, и простенькие прокатные лошадки, на которых катают детей в развлечение, иногда продают как идеи для свиданий, то есть для парных покатушек.
С точки зрения бизнеса это наихудший вариант, который можно купить в этой отрасли. Как правило, купить "хоть какую-нибудь конюшенку" просят семейные фанаты лошадей, то есть дети или жена. Повторюсь, не стоит — это выброшенные деньги и большие трудности себе же, лучше и дальше приезжать кататься.
Если территория позволяет, то к конюшням и жилому домику добавляются служебные постройки, в виде складов, и минимально необходимые элементы для лошадей: левада, то есть место для выгула лошадей, и манеж, то есть закрытое пространство для тренировок. Это в принципе "must have" для любого конного клуба, и здесь уже могут ставить лошадей спортсмены начального уровня.
Эту категорию можно условно назвать "средний минус". Разновидностей таких клубов множество, но суть простая: "получше-подороже" и "похуже-подешевле". Основное, на что будут обращать внимание арендаторы — качество манежа и левады, а также хотя бы на удовлетворительном уровне управление клубом (просто чтобы лошадей не забывали кормить по расписанию, пища была нормальной, и хотя бы сами конюшни регулярно чистили — здесь всё как с мини-отелями). Качество общих пространств очень важно - это дорогое удовольствие и большие расходы, поэтому перед покупкой лучше взять с собой на осмотр разбирающегося человека. В этом моменте очень легко ошибиться и слишком переплатить за конный клуб, который на самом деле не так хорош, как заявлялся.
Следующая категория — когда у конного клуба появляется большая территория, набор общественных пространств и сооружений больше, а здания на участке построены не из самых дешёвых материалов в середине прошлого века. К примеру, манежем в предыдущем варианте частенько служит простой, дешёвый ангар, и это совершенно неудобное решение для тренировок и работы с лошадьми (хотя и такую штуку построить вовсе не в копейки обойдётся). В средней категории манежем уже должно быть специальное сооружение, не только удобное технически, но ещё и эстетически привлекательное (на фото выше как раз оно). Должны быть специальные сооружения для тренировок лошадей ("бочки"), отдельное место для ветеринара и отдельные места в конюшнях под чистку, мойку лошадей и в целом для ухода за ними.
Подробнее напишу в отдельным постах далее, но у таких клубов уже и документы по земле должны быть в порядке. В предыдущих вариантах ещё могут быть (и скорее всего только они и будут при "минимальных настройках") варианты "СНТ, ИЖС, сельхозка под поля с картошкой", то здесь уже немалые деньги даже по меркам коммерческой недвижимости, поэтому всё должно соответствовать использованию. И здесь идёт плавный переход к категории "средний плюс", когда добавляется место для соревнований и чемпионатов.
В вышенаписанном арендная плата за постой лошадей уже поднялась от начала к концу примерно в 2-3 раза и стоимость объектов тоже. Но и расходы выросли непропорционально! С растущей высокими прыжками стоимостью обслуживания клубы борются увеличением конюшен, то есть арендного потока.
Верхнюю категорию можно описать просто - это как средний, только "+++++".
4
Юридическую сторону покупки можно разбить на несколько частей по такому принципу: конные клубы располагаются на земельных участках (1 часть, земельный участок), на которых построены здания и сооружения (2 часть проверки, объекты недвижимости на участке), и что-то там делают (3 часть проверки, ведение предпринимательской деятельности), а следовательно нуждаются в коммунальных услугах (4 часть проверки, наличие и легальность коммуникаций).
В двух словах всё равно получится много, поэтому по частям.
Итак, часть 1: земельный участок.
Это наиболее важный элемент как в создании будущего конного клуба, так и в покупке уже существующего. Глобально проблема с землёй в том, что её нужно очень много и должен быть доступ к таким вещам:
Такая земля просто в силу наличия перечисленного не может стоить дешёво. Потому что дешёво будет стоить та земля, у которой перечисленного нет. В идеальном варианте, кстати, чтобы избежать ненужной переплаты за землю, должно быть минимум 2 соседних участка: на одном будут размещены основные здания конного клуба, а другой нужен для выгула лошадей — там перечисленные список выше не нужен, нет смысла переплачивать. Но такой вариант потому и идеальный, что практически не встречается.
К документам. Вся земля у нас в стране делится на категории (всего 7 штук, установлены Земельным кодексом), а категории разделяются по видам разрешённого использования (сокращенно ВРИ, их больше сотни и этот перечень изредка обновляется) — это называется зонированием и планировкой территории. Это мировая практика, она родилась когда-то вместе с развитием промышленного производства в мире, когда обнаружилось, что проживание по соседству с производством слишком вредно сказывается на здоровье работников, и с этим надо что-то делать. Так стали отделять производства от жилых зон и сельской местности, затем появились отдельные зоны для торговли. И так родилась увлекательная игра "построй что-нибудь там, где это строить нельзя и защищайся от сноса" :)
Отсюда продолжаем выделять нюансы:
Нюанс №4
Главное — назначение земельного участка. Постройки на нём по своему фактическому использованию не должны противоречить разрешённым видам использования земли. Покупателю следует заранее узнать, какие виды использования подойдут для его целей и проверять, совпадают ли разрешённые виды на участке с его целями или нет. Здесь есть сложности, поэтому лучше не играть в лотерею и воспользоваться консультациями специалистов.
Нюанс №5
То, что конный клуб давно существует, вовсе не говорит о том, что у него всё в порядке с документами в целом и, как ни странно, с документами на землю в частности. То есть аргумент продавца, что они тут работают уже много лет, может быть даже пару десятков лет, не имеет значения по существу дела. Всё равно нужно проверять. Неосмотрительный покупатель — уже почти недобросовестный покупатель (об этом позже).
Нюанс №6:
На самом деле этот момент следовало написать первым или даже отдельно выделить, но уж как пошло — далеко не каждый конный клуб вообще можно продать как предприятие или просто как нечто цельное. Я об этом не раз ещё буду повторять, но на анализе земли это бросается в первую очередь.
В двух словах всё равно получится много, поэтому по частям.
Итак, часть 1: земельный участок.
Это наиболее важный элемент как в создании будущего конного клуба, так и в покупке уже существующего. Глобально проблема с землёй в том, что её нужно очень много и должен быть доступ к таким вещам:
- Коммуникациям;
- Общественному транспорту — для работников конного клуба, зрителей на соревнования в будущем, да и для владельцев лошадей это совсем нелишне;
- К нормальным дорогам — помимо автовладельцев в конный клуб будут привозить/увозить лошадей, значит и для коневозов нужен нормальный доступ, поэтому расчёт на то, что внедорожники коневладельцев не застрянут - это плохой расчёт;
- И прочим благам цивилизации, речь про самую обычную инфраструктуру: супермаркеты, аптеки и т.д.
Такая земля просто в силу наличия перечисленного не может стоить дешёво. Потому что дешёво будет стоить та земля, у которой перечисленного нет. В идеальном варианте, кстати, чтобы избежать ненужной переплаты за землю, должно быть минимум 2 соседних участка: на одном будут размещены основные здания конного клуба, а другой нужен для выгула лошадей — там перечисленные список выше не нужен, нет смысла переплачивать. Но такой вариант потому и идеальный, что практически не встречается.
К документам. Вся земля у нас в стране делится на категории (всего 7 штук, установлены Земельным кодексом), а категории разделяются по видам разрешённого использования (сокращенно ВРИ, их больше сотни и этот перечень изредка обновляется) — это называется зонированием и планировкой территории. Это мировая практика, она родилась когда-то вместе с развитием промышленного производства в мире, когда обнаружилось, что проживание по соседству с производством слишком вредно сказывается на здоровье работников, и с этим надо что-то делать. Так стали отделять производства от жилых зон и сельской местности, затем появились отдельные зоны для торговли. И так родилась увлекательная игра "построй что-нибудь там, где это строить нельзя и защищайся от сноса" :)
Отсюда продолжаем выделять нюансы:
Нюанс №4
Главное — назначение земельного участка. Постройки на нём по своему фактическому использованию не должны противоречить разрешённым видам использования земли. Покупателю следует заранее узнать, какие виды использования подойдут для его целей и проверять, совпадают ли разрешённые виды на участке с его целями или нет. Здесь есть сложности, поэтому лучше не играть в лотерею и воспользоваться консультациями специалистов.
Нюанс №5
То, что конный клуб давно существует, вовсе не говорит о том, что у него всё в порядке с документами в целом и, как ни странно, с документами на землю в частности. То есть аргумент продавца, что они тут работают уже много лет, может быть даже пару десятков лет, не имеет значения по существу дела. Всё равно нужно проверять. Неосмотрительный покупатель — уже почти недобросовестный покупатель (об этом позже).
Нюанс №6:
На самом деле этот момент следовало написать первым или даже отдельно выделить, но уж как пошло — далеко не каждый конный клуб вообще можно продать как предприятие или просто как нечто цельное. Я об этом не раз ещё буду повторять, но на анализе земли это бросается в первую очередь.
5
Перед тем, как писать этот цикл заметок, я полагал, что самый плохой вариант земельного участка для конного клуба — земля с назначением для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то есть обычные участки для постройки загородного дома в деревнях. Но оказалось нет. Худший вариант — когда земельного участка вообще нет :)
Во избежание сплетен и скандалов я не буду упоминать названия конкретных конных клубов, которые я изучал по документам, но вот пример из Подмосковья: простенький конный клуб существует уже лет 10 примерно, его развитие упёрлось в размеры земельного участка, но он находится недалеко от Москвы и рядом электричка. Он проходит по категории "дешёво и сердито" и, если его когда-нибудь будут продавать, то может показаться идеальным вариантом, "стартовой площадкой", чтобы построить из него конный клуб мечты.
Проблема в том, что он построен на захваченном земельном участке :) Это огромный участок лесной категории, на которым не может быть никаких конных клубов, спорта и тренировок. Вот маленький кусочек этого участка фактически захвачен и огорожен глухим забором. Как так получается, что предприятие отмечено на всех картах, получает отзывы, туда регулярно приезжают посетители, при этом конный клуб не в лесу находится, а на краю деревни, то есть местная администрация и надзорные органы не могут о нём не знать?
На самом деле всё объясняется. Вполне возможно, что этот кусочек земли (являющийся частью большого земельного участка) когда-то был предоставлен в аренду и договор даже всё ещё может действовать — хотя и это вряд ли, потому что земли лесного фонда предоставляются в аренду в основном путём аукциона и для соответствующих целей. Вторая проблема в том, цель аренды почти с гарантией была не для разведения лошадей и, тем более, не для учебной и спортивной работы. А цель аренды недвижимости - существенное условие в договоре, это всегда основание для расторжения договора собственником.
Вторая причина живучести этого объекта — он фактически находится на территории одного городского округа Подмосковья, но административно (и это главное) относится к соседнему городскому округу. Так получилось из-за того, что у огромного участка есть как бы "аппендикс", впадающий на территорию соседнего округа. Вот в этом "аппендиксе" и находится конный клуб. А это значит, что надзор за использованием этого места относится к компетенции соседней инспекции по недвижимости, офис которой находится в 20 километрах. Конечно за 10 лет никто мог и не догадаться поехать проверять в какие-то отдалённые места проверять лесной массив. Так может и ещё 10 лет пройти спокойно. Но могут и не пройти, поэтому покупатель данного клуба (если бы тот продавался) должен учитывать, что буквально на следующий день после покупки к нему могут прийти и потребовать освободить захваченную территорию.
Вот так получается, что анализ конкретного конного клуба можно завершать уже при первом рассмотрении. Здесь возвращаюсь к нюансу №6 из цикла постов, что не каждый конный клуб вообще можно купить. Этот пример без названия — как раз тот самый случай. В "чистом виде", то есть только недвижимость, его продать нельзя, значит это будет какая-то кривая схема по покупке движимого имущества и, например, сайта в интернете. Покупатель даже претензии продавцу вряд ли сможет обосновать по такой схеме покупки.
Это пример для наглядности, когда внешнее впечатление при посещении конного клуба и анализ документов радикально отличаются.
Во избежание сплетен и скандалов я не буду упоминать названия конкретных конных клубов, которые я изучал по документам, но вот пример из Подмосковья: простенький конный клуб существует уже лет 10 примерно, его развитие упёрлось в размеры земельного участка, но он находится недалеко от Москвы и рядом электричка. Он проходит по категории "дешёво и сердито" и, если его когда-нибудь будут продавать, то может показаться идеальным вариантом, "стартовой площадкой", чтобы построить из него конный клуб мечты.
Проблема в том, что он построен на захваченном земельном участке :) Это огромный участок лесной категории, на которым не может быть никаких конных клубов, спорта и тренировок. Вот маленький кусочек этого участка фактически захвачен и огорожен глухим забором. Как так получается, что предприятие отмечено на всех картах, получает отзывы, туда регулярно приезжают посетители, при этом конный клуб не в лесу находится, а на краю деревни, то есть местная администрация и надзорные органы не могут о нём не знать?
На самом деле всё объясняется. Вполне возможно, что этот кусочек земли (являющийся частью большого земельного участка) когда-то был предоставлен в аренду и договор даже всё ещё может действовать — хотя и это вряд ли, потому что земли лесного фонда предоставляются в аренду в основном путём аукциона и для соответствующих целей. Вторая проблема в том, цель аренды почти с гарантией была не для разведения лошадей и, тем более, не для учебной и спортивной работы. А цель аренды недвижимости - существенное условие в договоре, это всегда основание для расторжения договора собственником.
Вторая причина живучести этого объекта — он фактически находится на территории одного городского округа Подмосковья, но административно (и это главное) относится к соседнему городскому округу. Так получилось из-за того, что у огромного участка есть как бы "аппендикс", впадающий на территорию соседнего округа. Вот в этом "аппендиксе" и находится конный клуб. А это значит, что надзор за использованием этого места относится к компетенции соседней инспекции по недвижимости, офис которой находится в 20 километрах. Конечно за 10 лет никто мог и не догадаться поехать проверять в какие-то отдалённые места проверять лесной массив. Так может и ещё 10 лет пройти спокойно. Но могут и не пройти, поэтому покупатель данного клуба (если бы тот продавался) должен учитывать, что буквально на следующий день после покупки к нему могут прийти и потребовать освободить захваченную территорию.
Вот так получается, что анализ конкретного конного клуба можно завершать уже при первом рассмотрении. Здесь возвращаюсь к нюансу №6 из цикла постов, что не каждый конный клуб вообще можно купить. Этот пример без названия — как раз тот самый случай. В "чистом виде", то есть только недвижимость, его продать нельзя, значит это будет какая-то кривая схема по покупке движимого имущества и, например, сайта в интернете. Покупатель даже претензии продавцу вряд ли сможет обосновать по такой схеме покупки.
Это пример для наглядности, когда внешнее впечатление при посещении конного клуба и анализ документов радикально отличаются.
6
Итак, какие вообще варианты земли можно встретить?
Первый — то, чему посвятил предыдущую часть. То есть земельные участки, на которых никаких лошадей быть не должно. Ни спортивных, ни сельскохозяйственных, никаких. Сюда относится не только неподходящая категория земли, как в примере с лесным фондом из предыдущего поста. Может быть и сельхозка, и даже земли населённых пунктов, но с неподходящим набором разрешённых видов использования. Например, за последние годы было много проектов по созданию технопарков. Это когда скупали дешёвую сельскохозяйственную землю, добивались её перевода в промышленность или в земли населённых пунктов, затем разбивали на множество участков и пытались создать из этого промышленный кластер, то есть в одном месте куча различных производств, а инвесторы занимаются общим управлением: дорогами, коммуникациями, охраной и так далее.
Из этих проектов какая-то часть не удалась. На выходе остались земельные участки под склады и производство, но без всего необходимого для промышленности. То есть животных разводить здесь уже нельзя, а для производства нет нужных энергомощностей и вообще коммуникаций. Такие участки могут продавать или сдавать в аренду очень дешёво. Только конных клубов на них быть не должно.
Ещё гораздо более обширная вариация - давно заброшенные склады и производственные здания, которые уже почти полвека стоят никому ненужные. Есть множество бывших санаториев, с той же историей. Они все очень дешёвые и большие. Таких объектов в каждом регионе огромное количество. Частенько возникает соблазн открыть конный клуб на их базе. Но каждый случай нужно рассматривать индивидуально и зачастую такие участки не подойдут. К примеру, если на бывшей базе отдыха есть возможность организовать спортивную секцию, отдых и дополнительное образование, то вполне можно проанализировать такой участок. Если на участке только производство или историко-культурная деятельность, то маскироваться под производство удобрений или рыцарские турниры долго не получится.
Второй вариант — земли сельхозки или земли ИЖС. Тоже множество вариантов есть на покупку, сельхозка чрезвычайно дешёвая и её много, а на ИЖС уже частенько "готовая конюшня" на продажу стоит. И то, и то плохо тем, что лошади там могут находится, только тренировать и проводить соревнования запрещено. То есть это будет конюшня на "минимальных настройках", как я описывал в 3 части, и такой она навсегда останется, если не произойдёт чуда и не получится уже в процессе работы конюшни расширить виды использования. Плюс всегда будет риск, что в случае жалоб от клиентов конного клуба или даже соседей в конный клуб нагрянет проверка и придётся закрываться, возможно навсегда.
По этой причине множество мелких конюшен никогда не выходят из категории проката и не развиваются во что-то более-менее серьёзное, хотя там уже и лошади начинающих спортсменов могут стоять, и тренировки негласно проводятся, и коллектив тренеров собрался неслабый, но развитие будет заморожено из-за неправильного выбора земли на старте проекта.
Но нужно отметить один момент про сельхозку — как дополнение к основным землям для конного клуба это хороший во всех смыслах вариант. Это дополнительная и недорогая земля, на которой можно соорудить левады — места для выгула лошадей — или организовать тот же прокат, или даже пользоваться не совсем легитимно для тренировок, это не так страшно, как если весь клуб будет стоять за сельхозке вообще без животноводства, например.
Ну и третий, идеальный вариант — земля для занятий спортом и дополнительного образования. Здесь описывать особо нечего. Тренируем и соревнуемся.
Первый — то, чему посвятил предыдущую часть. То есть земельные участки, на которых никаких лошадей быть не должно. Ни спортивных, ни сельскохозяйственных, никаких. Сюда относится не только неподходящая категория земли, как в примере с лесным фондом из предыдущего поста. Может быть и сельхозка, и даже земли населённых пунктов, но с неподходящим набором разрешённых видов использования. Например, за последние годы было много проектов по созданию технопарков. Это когда скупали дешёвую сельскохозяйственную землю, добивались её перевода в промышленность или в земли населённых пунктов, затем разбивали на множество участков и пытались создать из этого промышленный кластер, то есть в одном месте куча различных производств, а инвесторы занимаются общим управлением: дорогами, коммуникациями, охраной и так далее.
Из этих проектов какая-то часть не удалась. На выходе остались земельные участки под склады и производство, но без всего необходимого для промышленности. То есть животных разводить здесь уже нельзя, а для производства нет нужных энергомощностей и вообще коммуникаций. Такие участки могут продавать или сдавать в аренду очень дешёво. Только конных клубов на них быть не должно.
Ещё гораздо более обширная вариация - давно заброшенные склады и производственные здания, которые уже почти полвека стоят никому ненужные. Есть множество бывших санаториев, с той же историей. Они все очень дешёвые и большие. Таких объектов в каждом регионе огромное количество. Частенько возникает соблазн открыть конный клуб на их базе. Но каждый случай нужно рассматривать индивидуально и зачастую такие участки не подойдут. К примеру, если на бывшей базе отдыха есть возможность организовать спортивную секцию, отдых и дополнительное образование, то вполне можно проанализировать такой участок. Если на участке только производство или историко-культурная деятельность, то маскироваться под производство удобрений или рыцарские турниры долго не получится.
Второй вариант — земли сельхозки или земли ИЖС. Тоже множество вариантов есть на покупку, сельхозка чрезвычайно дешёвая и её много, а на ИЖС уже частенько "готовая конюшня" на продажу стоит. И то, и то плохо тем, что лошади там могут находится, только тренировать и проводить соревнования запрещено. То есть это будет конюшня на "минимальных настройках", как я описывал в 3 части, и такой она навсегда останется, если не произойдёт чуда и не получится уже в процессе работы конюшни расширить виды использования. Плюс всегда будет риск, что в случае жалоб от клиентов конного клуба или даже соседей в конный клуб нагрянет проверка и придётся закрываться, возможно навсегда.
По этой причине множество мелких конюшен никогда не выходят из категории проката и не развиваются во что-то более-менее серьёзное, хотя там уже и лошади начинающих спортсменов могут стоять, и тренировки негласно проводятся, и коллектив тренеров собрался неслабый, но развитие будет заморожено из-за неправильного выбора земли на старте проекта.
Но нужно отметить один момент про сельхозку — как дополнение к основным землям для конного клуба это хороший во всех смыслах вариант. Это дополнительная и недорогая земля, на которой можно соорудить левады — места для выгула лошадей — или организовать тот же прокат, или даже пользоваться не совсем легитимно для тренировок, это не так страшно, как если весь клуб будет стоять за сельхозке вообще без животноводства, например.
Ну и третий, идеальный вариант — земля для занятий спортом и дополнительного образования. Здесь описывать особо нечего. Тренируем и соревнуемся.
7
Теперь перехожу к зданиям на участке.
По сути, конный клуб — это и есть комплекс специализированных зданий. Безусловно, участок очень и очень важен, я об этом писал ранее, но для содержания и обслуживания лошадей нужны постройки. Если участок совсем крохотный, то тренировки и прогулки проводят даже в чистом поле, а вот если денник будет совсем крохотный, то лошадей на постое будет всего несколько голов, а значит и доходы с аренды и тренировок будут низкие. А стройка стоит больших денег. Собственно, обычно при покупке конных клубов основная часть из общей цены за комплекс приходится на здания, а не на участок.
С оценкой зданий две глобальные проблемы: их юридический статус и техническое состояние на момент продажи.
Самый очевидный способ построить здание: заказать проект, получить разрешение на строительство, построить по проекту, ввести в эксплуатацию и поставить на кадастровый учёт.
Но кто же так скучно будет строить, верно? Есть масса вариантов разнообразить процесс. В будущем это всё обернётся проблемами при эксплуатации и продаже. Покупателю, соответственно, очень важно знать, с чем можно встретиться, иначе куча денег улетит в трубу.
Итак, с чем можно столкнуться в части построек в составе конного клуба:
1) Построить — построили, но оформлять не стали. За этой миловидной фразой на самом деле скрываются самовольное строительство, запрет эксплуатации, изъятие земельного участка, печаль, тоска, уныние.
Оставим шутки и посмотрим законодательство:
И ещё вот это:
Таким образом, например, если мы выясняем, что рассматриваемый конный клуб состоит из незарегистрированных построек и земельного участка, на котором не может находиться конный клуб, то такой конный клуб, как недвижимость, купить нельзя. Потому что нельзя эксплуатировать не зарегистрированные постройки и нельзя зарегистрировать постройки на неподходящем земельном участке (см. предыдущие заметки) - получается патовая ситуация.
Конный клуб, который построен самозахватом леса на краю деревни — наглядный пример, когда земли под комплексом нет, а строения в любой момент могут быть признаны самостроем и снесены.
По сути, конный клуб — это и есть комплекс специализированных зданий. Безусловно, участок очень и очень важен, я об этом писал ранее, но для содержания и обслуживания лошадей нужны постройки. Если участок совсем крохотный, то тренировки и прогулки проводят даже в чистом поле, а вот если денник будет совсем крохотный, то лошадей на постое будет всего несколько голов, а значит и доходы с аренды и тренировок будут низкие. А стройка стоит больших денег. Собственно, обычно при покупке конных клубов основная часть из общей цены за комплекс приходится на здания, а не на участок.
С оценкой зданий две глобальные проблемы: их юридический статус и техническое состояние на момент продажи.
Самый очевидный способ построить здание: заказать проект, получить разрешение на строительство, построить по проекту, ввести в эксплуатацию и поставить на кадастровый учёт.
Но кто же так скучно будет строить, верно? Есть масса вариантов разнообразить процесс. В будущем это всё обернётся проблемами при эксплуатации и продаже. Покупателю, соответственно, очень важно знать, с чем можно встретиться, иначе куча денег улетит в трубу.
Итак, с чем можно столкнуться в части построек в составе конного клуба:
1) Построить — построили, но оформлять не стали. За этой миловидной фразой на самом деле скрываются самовольное строительство, запрет эксплуатации, изъятие земельного участка, печаль, тоска, уныние.
Оставим шутки и посмотрим законодательство:
"В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим."
(с) Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"И ещё вот это:
"Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается."
Статья 222 ГК РФТаким образом, например, если мы выясняем, что рассматриваемый конный клуб состоит из незарегистрированных построек и земельного участка, на котором не может находиться конный клуб, то такой конный клуб, как недвижимость, купить нельзя. Потому что нельзя эксплуатировать не зарегистрированные постройки и нельзя зарегистрировать постройки на неподходящем земельном участке (см. предыдущие заметки) - получается патовая ситуация.
Конный клуб, который построен самозахватом леса на краю деревни — наглядный пример, когда земли под комплексом нет, а строения в любой момент могут быть признаны самостроем и снесены.
На фото выше — летник. Так называют лёгкое, простенькое строение, где в тёплый период года содержат лошадей. Точной границы между летником и простенькой, но полноценной конюшней нет. Примерно можно сказать так: если лошадь может жить в деннике зимой без попоны (покрывала, защиты от холода), то конюшню можно назвать полноценной.
Вопрос на засыпку - нужно ли регистрировать летник как объект недвижимости? Или иначе, в какой момент летник становится объектом недвижимости? Может быть даже не каждая конюшня является объектом недвижимости, особенно если зимой от снега крышу провалило, а лошади от скуки тонкие стены пробивают?
Сложность вот в чём. У нас есть определения объектов недвижимости в Гражданском и Градостроительном кодексах:
Статья 130 Гражданского Кодекса РФ:
"1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе."
Статья 1 Градостроительного Кодекса РФ:
"10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);
10.2) некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений)."
Из этих статей можно вывести 2 ключевых фактора: связь с землёй и возможность собирать-разбирать конструкцию без ущерба для неё. Если конюшня стоит на фундаменте, то только в исключительных случаях это НЕ будет признано капитальной постройкой. В общем и целом такую постройку легко посчитают капитальной, даже если это летник в один ряд, с выходом из денника сразу на улицу.
Но есть летники и даже полноценные конюшни, которые стоят на земляных полах, без фундамента. Для лошадей это, мягко говоря, не полезно, но такие конюшни есть, это всё относится к многочисленной категории "дешёво и сердито". В таких случаях смотрим на конструктив постройки. Упрощённо, суть такая - если конюшня построена так, что её нельзя разбирать, переносить, собирать заново, то скорее всего такую постройку тоже посчитают капитальной, даже несмотря на отсутствие бетонного фундамента. Без ввода в эксплуатацию такая постройка получит статус самовольной, а далее всё, как в предыдущей заметке.
Если же в основе конюшни, например, сборный металлический каркас, как конструктор Лего, тогда есть шансы отбить претензии к постройке.
Вопрос на засыпку - нужно ли регистрировать летник как объект недвижимости? Или иначе, в какой момент летник становится объектом недвижимости? Может быть даже не каждая конюшня является объектом недвижимости, особенно если зимой от снега крышу провалило, а лошади от скуки тонкие стены пробивают?
Сложность вот в чём. У нас есть определения объектов недвижимости в Гражданском и Градостроительном кодексах:
Статья 130 Гражданского Кодекса РФ:
"1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе."
Статья 1 Градостроительного Кодекса РФ:
"10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);
10.2) некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений)."
Из этих статей можно вывести 2 ключевых фактора: связь с землёй и возможность собирать-разбирать конструкцию без ущерба для неё. Если конюшня стоит на фундаменте, то только в исключительных случаях это НЕ будет признано капитальной постройкой. В общем и целом такую постройку легко посчитают капитальной, даже если это летник в один ряд, с выходом из денника сразу на улицу.
Но есть летники и даже полноценные конюшни, которые стоят на земляных полах, без фундамента. Для лошадей это, мягко говоря, не полезно, но такие конюшни есть, это всё относится к многочисленной категории "дешёво и сердито". В таких случаях смотрим на конструктив постройки. Упрощённо, суть такая - если конюшня построена так, что её нельзя разбирать, переносить, собирать заново, то скорее всего такую постройку тоже посчитают капитальной, даже несмотря на отсутствие бетонного фундамента. Без ввода в эксплуатацию такая постройка получит статус самовольной, а далее всё, как в предыдущей заметке.
Если же в основе конюшни, например, сборный металлический каркас, как конструктор Лего, тогда есть шансы отбить претензии к постройке.
В предыдущих частях про здания и постройки я, по сути, сделал большую подводку к ключевой мысли: здания и постройки составляют большую долю в общей цене за конный клуб. Но, как видите, только за счёт юридических тонкостей покупатель легко может не заметить очень важных нюансов и сначала очень прилично переплатить за конный клуб, который должен стоить дешевле, а затем заплатить ещё большие деньги, отбиваясь от претензий со стороны надзорных органов.
Нам (абстрактным покупателям) показывают капитально построенные конюшни, к которым отдельно пристроены амуничники, а рядом с ними большие склады для сена, а по соседству домик-ветеринарка. И всё это выглядит крепко и надёжно, и простоит ещё десятки лет. Конечно же продавец и денег хочет немаленьких за это всё, но ведь выглядит-то как хорошо, верно?
А между тем, если пригласить с собой специалиста по недвижимости и вторым человеком технадзорщика, то внезапно может оказаться, что вместо роскошных денников и складов на участке присутствует только сарайчик метров двадцать от силы, а всё остальное - самовольные постройки. И сарайчик тоже перестраивали без разрешения, поэтому и он тоже теперь самовольный, а значит всё это "крепкое и надёжное" в перспективе может подлежать сносу. Как минимум, нужно заранее подготовиться к тому, чтобы после покупки было чем (и как) отбиваться от инспекции по недвижимости. Все глобальные перемены в недвижимости происходят не только сами по себе (новыми законами, например, или на местном уровне — поправками в правила зонирования), но и после смены собственника. Это снова к вопросу о том, что у предыдущего собственника 10-15 лет всё могло быть спокойно, никто ни разу не проверил, а вот как собственник сменится, так внезапно окажется, что всё спокойствие держалось на личных знакомствах и договорённостях. Договорённостей больше нет - и прикрытия больше нет. А значит счастливый покупатель остаётся сначала без электричества, потом идёт разбираться, в чём дело, и тут окажется, что больших зданий по документам нет, электричество к ним, соответственно, тоже официально никто не подводил, а раз вы тут пришли и объяснили, что у вас есть, о чём мы раньше не знали, то вот такого-то числа к вам выйдет инспекция для проверки соответствия документам, будьте добры допустить на территорию.
И вот примерно по такому сценарию вся схема, работавшая много лет, легко ломается. В результате — многомесячные суды, большие затраты на юристов и экспертизы, потенциально ещё бОльшие затраты на переделку строений, и не факт, что всё это время конный клуб сможет работать.
Я упоминал про электричество — об этом в следующих частях, а сейчас про технический износ, это вторая глобальная проблема со зданиями.
Дело в том, что помимо "позитивного" варианта перестройки объектов на участке, есть ещё "негативный" — когда приходится перестраивать здания и постройки в силу их износа и перспективы разрушения. Это прямо про категорию "дешёво и сердито". Оно либо изначально построено плохо, либо построено очень давно и уже от времени начинается рассыпаться, либо оба варианта смешиваются и процесс разрушения ускоряется.
Здесь, для наглядности, насколько серьёзен вопрос, оставлю ссылку на происшествие восьмилетней давности и итог — www.kommersant.ru/doc/3766068
Нам (абстрактным покупателям) показывают капитально построенные конюшни, к которым отдельно пристроены амуничники, а рядом с ними большие склады для сена, а по соседству домик-ветеринарка. И всё это выглядит крепко и надёжно, и простоит ещё десятки лет. Конечно же продавец и денег хочет немаленьких за это всё, но ведь выглядит-то как хорошо, верно?
А между тем, если пригласить с собой специалиста по недвижимости и вторым человеком технадзорщика, то внезапно может оказаться, что вместо роскошных денников и складов на участке присутствует только сарайчик метров двадцать от силы, а всё остальное - самовольные постройки. И сарайчик тоже перестраивали без разрешения, поэтому и он тоже теперь самовольный, а значит всё это "крепкое и надёжное" в перспективе может подлежать сносу. Как минимум, нужно заранее подготовиться к тому, чтобы после покупки было чем (и как) отбиваться от инспекции по недвижимости. Все глобальные перемены в недвижимости происходят не только сами по себе (новыми законами, например, или на местном уровне — поправками в правила зонирования), но и после смены собственника. Это снова к вопросу о том, что у предыдущего собственника 10-15 лет всё могло быть спокойно, никто ни разу не проверил, а вот как собственник сменится, так внезапно окажется, что всё спокойствие держалось на личных знакомствах и договорённостях. Договорённостей больше нет - и прикрытия больше нет. А значит счастливый покупатель остаётся сначала без электричества, потом идёт разбираться, в чём дело, и тут окажется, что больших зданий по документам нет, электричество к ним, соответственно, тоже официально никто не подводил, а раз вы тут пришли и объяснили, что у вас есть, о чём мы раньше не знали, то вот такого-то числа к вам выйдет инспекция для проверки соответствия документам, будьте добры допустить на территорию.
И вот примерно по такому сценарию вся схема, работавшая много лет, легко ломается. В результате — многомесячные суды, большие затраты на юристов и экспертизы, потенциально ещё бОльшие затраты на переделку строений, и не факт, что всё это время конный клуб сможет работать.
Я упоминал про электричество — об этом в следующих частях, а сейчас про технический износ, это вторая глобальная проблема со зданиями.
Дело в том, что помимо "позитивного" варианта перестройки объектов на участке, есть ещё "негативный" — когда приходится перестраивать здания и постройки в силу их износа и перспективы разрушения. Это прямо про категорию "дешёво и сердито". Оно либо изначально построено плохо, либо построено очень давно и уже от времени начинается рассыпаться, либо оба варианта смешиваются и процесс разрушения ускоряется.
Здесь, для наглядности, насколько серьёзен вопрос, оставлю ссылку на происшествие восьмилетней давности и итог — www.kommersant.ru/doc/3766068
