Друзья прислали посмотреть проект загородного посёлка. Общая идея посёлка отличная: недалеко от города, посёлок на берегу реки, земли ИЖС, у первой линии домов вообще прямой доступ к воде, классные виды, природа, с другой стороны берега загородный клуб ии ...
И на этом всё. А дальше изучил в общих чертах землю в том районе и оказалось так:
1. Основной нюанс - весь будущий посёлок накрывает защитная зона некоего спец. объекта, до которого примерно 300-600 метров. А ещё где-то там же находится скотомогильник. Один и тот же этот объект или нет, достоверно узнать наскоро не получилось, но защитная зона спец. объекта совпадает - 1км. Более того, в том районе почти на всех учтенных захоронениях закапывали тела животных, заражённых сибирской язвой. Строить там нельзя и жить тоже. Хотя в ближайшей деревне и строят, и живут. Но это недвижимость, на любое правило или закон всегда есть противоположный пример.
2. Второй важный момент - дороги в посёлке пока что оформлены в частную собственность. Они не принадлежат товариществу собственников, например, и тем более не переданы в муниципальную собственность. Это значит, что возможен сценарий, когда общие дороги останутся в чьей-то частной собственности и начнутся поборы с жителей посёлка в качестве платы за проезд. Это может быть и 20-30 тысяч ежемесячно с каждого участка, может быть и 50-70 тысяч, в зависимости от среднего уровня будущих жителей. Это не значит, что дороги круглый год будут в состоянии принять автогонки, например. Это не гарантия, что их хотя бы чистить будут зимой, время от времени, не говоря про освещение, ливнеотводы и т.д. Таких посёлков, где жизнь крайне осложнена ситуацией с доступом к дому и ценой за это, на самом деле много и ничего хорошего в этом нет. Сервитут, кстати, тоже не всегда возможно установить и даже если удастся оформить обременение на дорогу, это не означает, что доступ к участку автоматически восстановится.
То есть даже без первого пункта это повод отказаться от покупки.
2.1. Отдельно обратил бы внимание на дороги в целом. Этот проект дальше всех от центральных дорог и достаточно ли там зимой и весной подключаемого полного привода и хорошей резины, или требуется уже лифт кузова и осевые блокировки - вопрос открытый. Будет ли централизованная уборка в виде поселкового трактора - об этом ничего не сказано.
3. Далее проблема с коммуникациями. В рекламе об этом ни слова, но по документам вижу только электричество. С двух сторон там вода, с третьей - лесной фонд. Ближайшая деревня тоже без газа. Когда-нибудь газ могут провести в этот район, какие-то планы по газификации есть. Но проблема в том, что до коттеджного посёлка тянуть очень и очень далеко, соответственно обойдётся это удовольствие достаточно дорого для того, чтобы остаться с газгольдером. Про центральную канализацию и воду речь не идёт в принципе.
4. И на фоне этого уровень цен за участки. Коттеджный посёлок в соседнем с Московским регионе, а цены такие, будто рядом с Москвой и далеко от захоронений.
Резюмируя, советовал бы не экономить на юристах при покупке земли. Перечисленное - далеко не исчерпывающий список того, что встречается. А, например, вот эта деталь со скотомогильником - в ЕГРН о нём нет сведений, продавцы выписку покажут, там обременением будет только прибрежная зона в данном случае.
