Теоретические заметки про страхование недвижимости

Недавно на канале был пост в двух частях телефонное мошенничество с пенсионерами и их недвижимостью, можно найти по хештегам #Менеджер_покупателям и #Менеджер_юридическое . В конце поста я упоминал, что для покупателя рабочим решением от такого риска может быть титульное страхование.

Со страхованием не всё так просто. Я изучил условия некоторых компаний и надо сказать, не с каждой страховой стоит заключать договор. У некоторых такие условия, что страховой полис является не более, чем бесполезным фантиком. Если от подписчиков будет запрос, я напишу сравнение условий у разных компаний.

А пока хотел бы поделиться такими размышлениями:

Со страхованием титула проблема в том, что это узкая ниша и страховщиков не очень много. Часть страхует вообще только ипотечные сделки. Часть предъявляет слишком жесткие, не всегда исполнимые требования для оформления страховки. Ещё часть выставляет такие условия, что страхование теряет практический смысл. И в довершение - может быть отказ в страховании по каким-либо формальным признакам, например, просто из-за возраста продавца.

Для покупателя это целый квест, который не всегда можно пройти до заключения сделки, ведь андеррайтеры страховщика будут рассматривать каждый случай индивидуально и отказ можно получить прямо перед сделкой. И как тогда быть? Отказываться от сделки, когда выбор как правило невелик, или рисковать и заключать сделку без страховки?

Для покупателя сплошная головная боль. Но, поскольку риск исходит от продавца (ведь это он может умышленно скрывать о себе информацию), то почему бы не озадачить его решением этой проблемы?

Речь идёт о том, чтобы продавец сам страховал свою ответственность перед покупателем в случае признании сделки недействительной. Примерная аналогия — ОСАГО, то есть когда страховщик ещё ничего не сделал и будет ли вообще ездить на автомобиле или не будет, но если по его вине всё-таки наступит страховой случай, то пострадавший получит выплату от страховой компании.

В случае с недвижимостью это страховка как раз на тот случай, если продавец сделал все возможные заверения, продемонстрировал волю на отчуждение, но по итогу потребовал расторгнуть сделку, тогда пострадавшее третье лицо — покупатель — было бы вправе получить выплату от страховщика.

Здесь мы сталкиваемся с тем, что такого страхового продукта нет, или, по крайней мере, мне на момент публикации ничего неизвестно о готовом решении от какой-либо страховой.

В нашем Гражданском кодексе есть отдельная глава № 48, посвящённая страхованию. Прямых ограничений или запретов на предполагаемое страхование из неё не вытекает. Проблема в том, что и прямых положений об ответственности по обязательствам, вытекающим из недействительной сделки, тоже нет.

Например, в статье 932 говорится о страховании договорной ответственности:
"1. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается в случаях, предусмотренных законом.
2. По договору страхования риска ответственности за нарушение договора может быть застрахован только риск ответственности самого страхователя. Договор страхования, не соответствующий этому требованию, ничтожен.
3. Риск ответственности за нарушение договора считается застрахованным в пользу стороны, перед которой по условиям этого договора страхователь должен нести соответствующую ответственность, — выгодоприобретателя, даже если договор страхования заключен в пользу другого лица либо в нем не сказано, в чью пользу он заключен."

Но как видно, речь идёт о нарушении договорных обязательств. А следствием телефонного мошенничества является иск о недействительности сделки и возврате в состояние до неё. А раз судом отменяется договор, то должно отменяться и страхование этого договора. Ведь нет договора — нет предмета для страхования.

Итак, прямых запретов, как и отдельных положений про страхование обязательств продавца, вытекающих из признания сделки недействительной, нет.

Можем ли мы найти какие-нибудь аналогичные ситуации и от них оттолкнуться?

Безусловно. Пример с ОСАГО я привёл в предыдущей части. Вот ещё: есть продукт страхования предпринимательских рисков. Это вариант для бизнеса на случай, если заключенная сделка пойдёт не по плану, например, контрагент нарушит свои обязательства.

По сути этот вид страхования очень близок к рассматриваемой проблеме, разница только в том, что покупатели приобретают недвижимость для личных нужд.

Проблема с этим аналогом в том, что интересуемый риск может оказаться в исключениях из страховых случаев. Например вот у одной страховой rosbankinsurance.ru/docs/pravi... прямо указано, что "5.3. Страховщик освобождается от возмещения убытков, возникших: 5.4.2. признания договора (контракта) между Страхователем и его Контрагентом судом недействительным; "

У другой страховой www.ingos.ru/Upload/inf... в условиях: "4.7. Страховщик не несет ответственности по страховым случаям, если иное не установлено Договором страхования, возникшим в результате: 4.7.6.договор (контракт) между Страхователем и его контрагентом был признан арбитражным судом недействительным;"

Для покупателя недвижимости крайне важно, чтобы в страховой случай входил риск признания сделки недействительной, без этого от страховки практически не остаётся смысла. Замечу, что это относится не только к риску телемошенничества с продавцом, но и в случаях банкротства продавца.

Есть ещё пример. В Соединённых Штатах и Канаде есть такой вид страхования как "Representations And Warranties Insurance", аббревиатура RWI. Тоже применяется в коммерческой деятельности, в статье на сайте www.lexology.com/library/de... нашёл такое определение страховых случаев в этом продукте:
"Coverage. RWI policies are customized to each particular transaction and, as noted, can be purchased by either buyers or sellers. While an RWI policy can be limited to specific representations and warranties, it is more common for such policies to provide blanket coverage for breaches of any and all of the seller’s representations and warranties in a purchase and sale agreement. The coverage can replace or supplement any negotiated escrow or holdback arrangement in the purchase and sale agreement."

В переводе - страхуются заверения и гарантии, выданные стороной сделки, в частности, продавцом. И здесь двояко. С одной стороны, в договорах практически всегда присутствуют заверения и гарантии, подписанные продавцом. Это вот те длиннющие абзацы ближе к концу договора, начинающиеся со слов "Продавец заверяет и гарантирует, что продаёт Недвижимость не на кабальных условиях и не в силу вынужденных обстоятельств; заверяет, что ему не имеет долгов, а в отношении Недвижимости не имеется претензий от третьих лиц...." - это оно и есть.

Итак, страховка RWI как раз покрывает риск, если продавец нарушит или обманет в собственных заверениях и гарантиях по договору. Но увы, там же как правило есть исключения:
"Exclusions. As with the issue of coverage, the devil will be in the details when it comes to the issue of exclusions. Exclusions will depend on the negotiation of the particular policy. Generally, RWI policies do not offer protection for known issues and will not cover any breach of a representation or warranty of which any member of the “deal team” has actual knowledge at the time the policy’s coverage begins. Policies may also have exclusions specific to the transaction where the insurer cannot get comfortable enough to insure particular elements of an underlying risk in the transaction."

В переводе означает, что страховым случаем скорее всего не будет считаться, если кто-то из участников сделки знал о несоответствии заверений продавцом фактическому обстоятельству дел.

И в рассматриваемом риске с телефонным мошенничеством пенсионеров, увы, это как раз тот самый случай — продавцы осознанно вводят покупателя в заблуждение. Они знают, что продают недвижимость по указанию третьих лиц и не сообщают об этом контрагенту. Если бы у нас применялась в практике RWI, в том числе в сделках физических лиц в недвижимости, то и такая страховка скорее всего не сработала бы в таких ситуациях.

Более того, снова, как и со страхованием предпринимательских рисков, встаёт проблема недействительности сделки. В RWI речь идёт о том, что сделка остаётся в силе — нарушаются только обязательства продавца. Ну например, если бы речь шла про недвижимость и законы в Штатах, то это могло бы быть заверение продавца недвижимости в Калифорнии о том, что дом, построенный полвека назад, не содержит свинца в применявшихся стройматериалах. Или что среди соседей нет лиц, осужденных ранее за насильственные преступления. А на самом деле это было бы неправдой. Тогда, если бы RWI распространялась на сделки граждан с недвижимостью, то такие случаи покрывались бы страховкой.

Но у нас с пенсионерами идёт ведь расторжение сделок. А если договор расторгнут, то и страховать больше нечего.

Резюмируя: прямых аналогов не нашлось, но я полагаю, что такое страхование — ответственности продавца по обязательствам, вытекающим из сделки с недвижимостью, в том числе в результате признания такой сделки недействительной — могло бы здорово облегчить проведение сделок и убрать страхи покупателя.

Напомню снова про разница между теоретическом продуктом и классическим титульном страховании: если я — покупатель, то, приобретая титул, я страхую себя от утраты собственности. Вроде логично. Но почему я должен носиться по страховым, искать те компании, которые страхуют нужные мне риски, выпрашивать у продавца сведения, без которых страховку мне никто не даст, например историю из бюро кредитных историй, ломать голову, что делать, если перед выходом на сделку страховая пришлёт отказ, и главное - повторять все действия каждый раз, когда будет найдена подходящая для покупки квартира?

Почему сейчас, когда может быть закрепится практика расторжения сделок (но надеюсь, что этого не случится), я должен беспокоиться о том, что продавец пожилой и продаёт единственную квартиру? Может стоит такого продавца отнести к группе риска и пусть он немного потратится на страховку по своим обязательствам? Или пусть ищет того, кто новостей не читает и про ситуацию вообще не в курсе. А то получается, продавец может меня обманывать, помогать телефонным генерал-прапорщикам КГБ, а я никак это проверить не могу. Я, как покупатель, нахожусь под риском, что доброму судье не позволит совесть выкинуть стариков на улицу, хотя, строго говоря, волю на продажу они имели - они насчёт денег и дальнейших последствий заблуждались, но квартиру продавали осознанно. Тем не менее судебная практика может закрепится против меня-покупателя. Тогда если не страхование, то помочь рынку сможет только гос. бюджет.